Direito Imobiliário

No Brasil, o contrato não transfere a propriedade sozinho. Em regra, só é dono quem registra o título na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). Por isso a análise documental vem antes do pagamento: matrícula atualizada, existência de hipoteca, penhora, alienação fiduciária ou usufruto, certidões do vendedor e situação dos tributos.

Quando o negócio já foi feito apenas por contrato de gaveta ou compromisso sem registro, existem caminhos para regularizar a situação, que dependem do que consta na matrícula e do que foi pago.

A usucapião permite adquirir a propriedade pela posse prolongada, mansa e pacífica, com os requisitos de tempo e de uso que a lei fixa para cada modalidade (extraordinária, ordinária, especial urbana ou rural, familiar). Os prazos e as exigências variam conforme a modalidade, a área do imóvel e a existência de justo título ou de moradia no local.

O pedido pode ser feito pela via extrajudicial, em cartório, quando não há litígio, ou pela via judicial. A escolha depende do caso, e a prova da posse (contas, recibos, testemunhas, benfeitorias) costuma decidir o resultado.

Quem pensa em arrematar deve verificar, antes do lance, o edital, a matrícula, as dívidas que acompanham o bem, a situação de ocupação e a fase do processo. Nos leilões judiciais, o Código de Processo Civil disciplina a arrematação e as hipóteses de invalidação. Nos leilões extrajudiciais de imóveis financiados com alienação fiduciária, aplica-se a Lei 9.514/1997, que passou por alterações recentes.

Do outro lado, o devedor que enfrenta execução ou consolidação da propriedade tem direitos e prazos a observar, entre eles a possibilidade de purgar a mora ou de exercer preferência em determinadas situações. Cada contrato e cada fase exigem leitura própria.

As locações urbanas seguem a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), que trata de garantias, reajuste, renovação, retomada e ação de despejo. As despesas e os conflitos de condomínio têm regramento no Código Civil e na convenção de cada edifício.

Na compra de imóvel na planta, a Lei 13.786/2018 regula o distrato e as penalidades. O que vale na prática é o contrato assinado, lido junto com a lei e com a jurisprudência aplicável.